你十三爷此前曾预判，青岛不管是高房价还是大户型的产品设计，是从门槛上压抑了刚需买房的需求。倘若有房企能够在产品上有所调整的话，会有一波红利。

如今有几个盘应验，且比较突出，甚至可以说是逆市飘红。一个是胶州的花样年·碧云湾，一个是西海岸的万科·新都会。

当前市场，尽管一直有人在说回暖回暖，但还真没这么乐观。与此同时呢，个别楼盘的售楼处却又真的是坐满了人。

所以，这种矛盾背后的原因，还是值得叨叨几句的。

先说一下胶州花样年·碧云湾的情况。

上个周末，碧云湾开了29#、30#两栋高层，户型产品有4个，分别是建面约97㎡、112㎡、115㎡、120㎡四个户型。

预售呢是三月初拿的那批，3栋高层总共364套房源。上周末开盘，显然没全开。也就是说，还留了一手。

这应该也算今年营销的一个打法，单次推盘量不会太大，但会小步勤挪，开盘或加推频次上会比较密集些。不像从前，大节点主要就俩：金三银四，再就是金九银十。

前几天，你十三爷去参加城阳青特·花屿城的媒体见面会，他们营销总今年也是这么排兵布阵，最近也是要推1栋高层。剩下基本每个月都有推盘的节奏。

扯远了，再说回花样年·碧云湾的销售情况。就胶州目前的库存量来说，花样年这波去化还是不错的。

今天要再去售楼处问的话，97㎡户型已经基本售罄了，112㎡也快卖完了。以不被看好的胶州市场而言，这个去化速度，应该说，是非常不错的了。

要知道，从去年下半年到现在，房企的日子挺难挨的，如坐针毡。有很多售楼处都是空空如也。

胶州市场要更严峻。这两年市区土地资源稀缺，胶州凭着丰富的土地资源引来不少地产大鳄。进驻房企在这里拿地的体量都不少。关键，大家的地块还基本是邻居。

你像碧云湾旁边，就有荣盛·锦绣外滩，海达如意金岸，樾府，奥林春天，天一仁和悦海大观，三木·家天下等好几个盘，都是直接竞品。除此之外，胶州还有一大波拆迁在路上。

可以想象一下，胶州市场的库存量会有多可观。这也是胶州市场不被看好的原因所在，严重供大于求，对买房人来说选择空间会多，但放房企身上，就是妥妥地销售压力。

片区里这大大小小的盘，这么多，为啥红了的会是花样年·碧云湾？你十三爷出于职业敏感，脑海里一直飘着这个问号。

经过多方了解呢，大概总结了这么几个原因。

1、花样年·碧云湾的走红具有特殊性，必须得先说明，并不代表胶州市场走红，这次开盘的获胜关键在于97㎡户型产品。

片区里的几个盘销售起来，一直有个规律，就是小户型的去化快。这里的小户型，其实就是100平以下的传统刚需户型。

碧云湾上周末开盘之际，区域内的户型基本只剩大户型，没大有90来平的。人无我有，就成了王道。

2、小阳春的开盘时机，市场不乐观的情况下，谁抓住了小阳春谁就能抢一波红利。

不光碧云湾是这个情况，后面要说的西海岸的万科·新都会，也是有个时机的问题。每年小阳春，房企不光是齐齐在炒楼市回暖，也是在抢市场红利。

3、碧云湾营销口上下，这次很拼。

比较巧，碧云湾新任营销口负责人，你十三爷曾打过交道，其人确实是个实干派，甚至可以说是工作狂，据说，从到项目到开盘减了10斤了。

不过，这也只是开头开了个好头，后面依旧不容乐观。胶州市场估计今年一整年压力都不小。

4、大面上线渠道带看，到访量激增。

你十三爷特意问了几个渠道朋友，片区内普遍上线好几家渠道带看，但相互之间有个重点合作客户的权重区分。

碧云湾是几个渠道里合作的重点客户，带看量比较多，这也就决定了潜在客户有了个庞大的基数。

你十三爷的渠道朋友说，光他们自己就给项目带看有200多组，这还没算另外几家的。

渠道的复活，通常是在市场下行的时候表现得尤为突出。从去年下半年以来，渠道就比较活跃。

从短期来看，渠道对房企而言，效果是最直接的，还是肉眼可见的，这也就是为什么渠道能够从冷宫走出重新获宠的原因。当然，渠道有渠道的弊端，后面另说。

再来说说西海岸万科·新都会的情况，在说新都会之前，先说说另外几个售楼处出现满人的盘。

西海岸最近几天，被说市场很火，因为一连几个盘，现场人数都很多。实际上，西海岸市场还真没那么火，几个盘人多都是有原因的。

早先融信跟西海岸发展集团联手打造的融信西发·海月星湾，售楼处出现过不少人，这个功劳主要在于上线渠道带看。带看么，甭管什么人先带来，成交不成交另说。

近些日子，西海岸的各个售楼处都是跟渠道打得比较火热。

另外一个就是上周末，胶南的新盘金地·自在城开了个临时营销中心，外宣说到场3000人。项目在西站附近，但地段还真不是人多的原因。

最关键的是，活动当天，金地搞了个苹果手机抽奖活动，再就是发随手礼，几乎把附近居民都给引来了。

购房者可能觉着这又不是真的成交，没啥好说的。但要是从营销成本讲，你十三爷觉得金地太会算账了。甚至于，可以说是有点鸡贼。

这相当于是，用一部手机把大部分地缘性客户的手机号全拿到手了。

再就是万科·新都会了。这个盘，近期比较火，跟胶州的花样年·碧云湾有几个相似的情况，也有不一样的地方。

1、万科·新都会均价比周边新房、二手房略低，且即将推出刚需98㎡户型。

万科·新都会在近期有加推计划，主推户型有俩，一个是98㎡，一个是118㎡。据你十三爷跟售楼处了解，现在来问98㎡户型的人已经不下百人了。

均价预计在1.6万左右，带3300的精装，户型、楼层会稍微有个上下浮动的差价。这个价位的优势在于，周边目前不管是新房还是二手房，要价1.8万左右。

透过此前花样年·碧云湾的热销户型来看，万科·新都会要推的98㎡户型估计也会成为热门，也会吸引不少刚需客群过来。

2、转嫁销售压力到渠道。

在万科·新都会这个盘上，据你十三爷跟渠道朋友了解，有几栋楼是包销给了渠道，项目自己压力是减小了，但是渠道方压力不小。

眼下的市场并不是个大年的市场，渠道洗客洗一波后，先开盘的会先收割红利，后期等大家都上了渠道，其实跟没上也没差别。

你十三爷预计，至少，接下来万科·新都会要推的这波，因为有98㎡户型在，人气不会差。但后续，不太好说。

整体来说，近期市场反馈，房企在大面积启用渠道，刚需户型比较受市场认可，但房企在刚需户型的配比量上，还是少。

如果后续市场持续不乐观的话，仍旧有倒逼房企调整并加大刚需产品供应量的可能。

另外，渠道重获宠爱的同时，青岛房企在品牌上会有折损。渠道毕竟是短时间走量可以，但从长期来看，并不利于品牌的塑造和提升。

尤其渠道上线过多的话，房企的精力将主要花费在确客和断案上。再就是自家营销团队的利益会受损，渠道一上，周边自然到访大概率会被拦截为带看。

当然，就目前对房企而言，不管是有推刚需产品的楼盘，还是大热的渠道，还会有几个月收割红利的时间。

挨到下半年，情况可能会有变。尤其西海岸，领导层要再次来出席活动，工程方面会停一波。

对购房者来说，不必被带着节奏走，目前市场没有各种宣传中的火热，但刚需户型产品比较走俏确实是真的