阳春三月是个好时候，万物生长，一派欣欣向荣。当然，这时候，也容易春潮躁动。譬如，每年的春季，买房人和卖房人都会有一场论战。

今年，也没有例外。

买房人说，你瞧，青岛1月、2月的新房成交量都没有过万，房子不好卖了吧，找不到接盘侠了吧，楼市要凉了吧，什么时候降价？

卖房人报以尴尬地微笑，回想起从前的老置业顾问总爱讲的一个段子：

周迅说：李亚鹏满足了我对男人的所有幻想；刘烨说：我非谢娜不娶；姚晨说：最适合我的人是凌潇肃；文章说：我这辈子最骄傲的事就是我的女人叫马伊琍。

回想这些年，唯一没骗我们的好像只有置业顾问：你放一百个心，房价不会跌，肯定会继续涨的。

终于，还是卖房人赢了。青岛的房价没有跌。如今，新房成交均价已经稳稳涨到1.5万左右。（注1）

贰

放到3年前，位于开拓路东、前湾港路北附近的蜊叉泊小区也都不敢想，这里的新房能卖到1.5万左右。

即便时间又过了一年，青岛房价又涨了一轮，生活在这里的人也依旧觉着距离1.5万还很遥远。

很长一段时间，这个片区没什么爆点，入不了房企的法眼。

一直要等到2016年，才等到改写命运的时刻。青岛新出的规划里，辛安被提升为城市副中心，巨石入水激起千重浪。

这就是行政规划的威力，想要起哪儿哪儿就应声而起。地产吃政策饭，自是闻风而动，一时间，房企挤破头想在辛安拿地。

最初的档口，这里还远不如后来热闹。有块地初登拍卖台，挂出的起始楼面价单平还没有超过1700块。

很多房企来抢过这块地。富力抢到手后，最终又被收回。当时青岛提防地王，富力拿地的溢价率冒了尖。

再后来，来来回回又折腾了两回，这块地才卖出去。每折腾一次，起始楼面价就会涨一次。

到中南出手时，已经是第三次土拍。拿不到地的房企说，中南是最大的赢家。而，土地成本的苦水，谁拿谁知道。

中南是最后的买家，最终成交价单平接近小5000块。差个几千块，就是初始楼面地价的三倍。

土拍市场上的坐地起价，才是真的闷声发大财。这次，溢价率是降了，单价却升的厉害。有地价在这摆着，未来关于区域内房价，在产品未入市前已有定局。

叁 

历史有很多巧合，真有些无巧不成书的味道。

中南拿的这块地，原来是蜊叉泊社区，历史记载最初是由两家外迁大户聚集而成。后来，海尔、海信、澳柯玛在附近建工业园，又吸引了大批外来务工人员。

地块后来定案名为中南·漫悦湾，项目往西是开拓路，对面是澳柯玛工业园，往南是前湾港路，隔条路又是海尔工业园和海信工业园，北面是南辛河，东邻港头李社区。

辛安没成为城市副中心之前，提起辛安板块，无一例外，都知道是西海岸家电产业园、汽车产业园、前湾港等产业群的一大聚集地。

当然，也毫无例外，没有人认为这里适合再建大型居住区。尽管，此前也不乏有本土房企建了些住宅。但，房地产市场，也在这里仍旧被认定是座必死的孤岛。

中南、万科、海信等在片区内拿地后，首先面临的就是来自孤岛的质疑和挑衅。众所众知，区域的认知是需要培养的，可辛安片区怎么看怎么像养不熟的白眼狼。

毫无疑问，这个片区的炒熟将会是一场持久战。

中南·漫悦湾面临的挑战要更为艰巨，因为它所在之地，正是典型的家电产业园聚集区。

这里很久没什么新盘，也没推过什么新地块。就连中南·漫悦湾的地块，当初还是从蜊叉泊社区拆来的。

但，物以稀为贵，不分你片区是热是冷的。当这块地三登拍卖台时，依旧是块香饽饽，溢价率能达到200%多。

站在房企的角度，中南拿这块地的眼光不坏，可以说很有前瞻性：这块地比化工厂旧址那种地干净；这个区域是西海岸的新大陆，会是价值洼地；中高档住宅在区域内还是市场空白，产品发挥空间大。

只不过，说到底，这个地方是需要花时间和心血来养的。

 肆 

房企那一套眼光，很多买房人并不买账，他们更愿意相信：房企都是大忽悠。

以买房人的眼光，比起区域潜力、价值潜力、市场这种大而宽泛的涉及未来的东西，更喜欢讲究当下的烟火气。

譬如， 当广告公司在单页上印着高大上而又眼花缭乱的广告时，买房人更关注的则是小区门口会不会有货运大车经过。

又譬如，是不是学区房，周边小学、中学有哪些，离着医院有多远，有没有大型商超和农贸市场。

广告跟买房人之间的认知，一直有距离。很多广告文案，仍旧需要学习如何好好说话。

更其实，期房与现实配套的统一始终是个伪命题。不论你怎么搭配，都是两难。

价格便宜，地偏配套差。配套齐全，好地角不差，价也是天价。香江路附近配套是醇熟，只是，地块少，旦有供地，房价单价也早飘过2万。

房地产的时代大潮，早已将买房人培养得成了半个专家，早已经不是那个房企说什么就信什么的年代。

所有买房人都明白，在买房这件事上，不过是在寻求个自我救赎的最优解。

 伍 

未来会是什么样子，谁也说不好，或者说，不管哪个项目，发展发展配套，肯定都会比现在好。

很多讲未来发展的项目，都会面临同一个难题，一边是关于未来的美好憧憬，一边是当下配套的并不尽善尽美。

中南·漫悦湾现有交通、学校、医院、商超虽说也能满足基本生活需求，但也没躲开描摹未来的难题。毕竟，未来隧道、地铁规划确实会影响片区。尤其地铁规划一项。

未来，地铁1号线要在2020年底开通。地铁6号线今年才刚刚发声说争取要开建，是争取，并不一定能如期开建。（注2）

与此同时，谁又都知道，地铁一开，黄金万两。问题在于，买房人在多大程度上能认可这种对未来的描摹。

当然，还有个问题，每个项目受限于销售周期，给买房人纠结考虑的时间并不多。

譬如，当你站在2020年，青岛地铁1号线开通之际，觉得买哪个楼盘还算是个不错的选择时，时间上已经晚了，列车早已经开远。

 陆 

前些日子，万科的Bosss说，他们找不到一个和房地产赚钱前景相当的行业。换句话说，房地产大势依旧会向好，这个行业依旧是朝阳产业。

这话，放在房地产行业上，说得很是朝气蓬勃。若放在普通买房人身上，却是会让人十分伤感。

那代表，从房地产的大运行周期来看，房地产销售从前吹得涨价牛未来仍旧会变现。

那代表，普通买房人倘若想要跑赢房地产运行周期，仍旧需要在能上车的时候抓紧上车。

那代表，日后青岛的房价大概率上会比现在还贵，后来的买房人将是此前买房人、房企的韭菜。

至少，按照现行房地产运行周期来看，未来将会如上所述逐一实现。尽管，这个事实非常之令人讨厌。

李嘉诚说，今年是史上第六次买房机会。其实，这话挺废话的。

他大概不知道，房地产运行这些年，很多人缺的并不是不知道该何时上车，缺的是，那一张越来越贵的车票。

薪资背后的购买力涨幅不及车票钱的涨幅大，越来越多的人只能在站台上张望，看着列车一辆辆驶向远方。而，只有想上车且有能力上车的人，才真正有选择何时买票的自主权。

注1：克尔瑞2019年2月数据显示，青岛商品住宅成交均价为15223元/㎡。

注2：《青岛日报》发布，据2019年青岛地铁工程建设暨安全生产工作会议透露，今年力争开建6号线，2020年底开通1号线全线。